F.A.Q. (Frequently Asked Questions)
Risposte alle Domande più frequenti.
Risposte alle Domande più frequenti.
Voglio comprare casa ma per farlo mi è indispensabile accedere ad un finanziamento: come è meglio procedere?
Normalmente ci si concentra subito nella ricerca dell’immobile senza però avere le idee chiare sull’importo del mutuo che la banca potrà concederci in base alla nostra situazione famigliare e reddituale.
Questo può portare ad una una ricerca poco “mirata” con il rischio di concentrare le nostre attenzioni su immobili troppo costosi o, al contrario, di scartare a priori delle interessanti proposte valutandole fuori dalla nostra portata quando invece, con il giusto finanziamento, si sarebbe potuto procedere all’acquisto.
Altro aspetto negativo di questo modo di procedere è che, una volta individuato l’immobile che fa per noi, non siamo in grado di proceder all’acquisto fino a quando non avremo la delibera del mutuo, con il rischio che nel frattempo la casa dei nostri sogni venga venduta ad altri!
Il modo migliore di procedere è innanzitutto fare un bilancio famigliare/reddituale per individuare quale sia la nostra rata massima sostenibile, quindi possiamo rivolgerci preventivamente alla banca la quale con un’analisi preventiva assolutamente gratuita della nostra situazione ci darà l’importo massimo erogabile (a volte con una vera e propria pre-delibera) condizionato solo al valore dell’immobile che andremo ad acquistare.
Con tale dato in mano potremo quindi indirizzare meglio le nostre ricerche e, una volta individuato l’immobile, avremo già i soldi in tasca per acquistarlo!
Cos’è la proposta irrevocabile di acquisto?
È un documento, sempre redatto per iscritto, nel quale il cliente si impegna ad acquistare un determinato immobile indicando nel contempo prezzo e modalità.
La proposta irrevocabile di acquisto sottoscritta per accettazione dal venditore diventa vincolante anche per quest’ultimo e con la conseguente “presa visione dell’accettazione” da parte dell’acquirente la trattativa può considerarsi conclusa e si può procedere alla stesura del preliminare di vendita vero e proprio o addirittura dell’atto Notarile definitivo a secondo degli accordi presi.
A garanzia degli impegni presi il Proponente depositerà presso l’agenzia un assegno generalmente di importo pari al 5% del prezzo offerto. Detto assegno verrà restituito contestualmente alla stipula del Contratto Preliminare o dell’atto Notarile.
Cos’è il preliminare di compravendita o compromesso?
Il preliminare di compravendita o il compromesso, è il contratto con cui le parti, acquirente e venditore, definiscono tutte le condizioni di vendita. Elementi essenziali sono il prezzo dell’immobile e il piano dei pagamenti, l’individuazione precisa dei confini dell’immobile e delle pertinenze (es. cantina, soffitta, box auto); la data entro la quale si dovrà stipulare l’atto Notarile, l’assenza (o la presenza) di vincoli di vario genere e di ipoteche, la regolarità edilizia e catastale dell’immobile.
Appare chiara l’importanza di tale contratto e quanto sia importante affidarsi a un professionista del settore immobiliare per essere tutelati e guidati ed evitare brutte sorprese.
Cos’è l’atto di vendita o rogito notarile?
È il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà.
L’atto di compravendita, detto anche rogito, viene stipulato con l’intervento del Notaio, presenti il venditore e il compratore, il quale nella sua qualità di pubblico ufficiale garantisce l’identità delle parti, la legalità della forma dell’atto e la veridicità di quanto in esso dichiarato.
Il notaio si occupa anche dell’aspetto fiscale del passaggio di proprietà incassando per conto dell’erario le imposte dovute dall’acquirente.
Particolare importanza riveste la trascrizione dell’atto che il Notaio ha l’obbligo di effettuare entro 20 giorni dalla stipula la quale rende il contratto opponibile a terzi. Questa è sostanzialmente ciò che differenzia il compromesso dal rogito.
La scelta del notaio spetta alla parte acquirente. Può essere consigliabile affidarsi al notaio della parte venditrice quando l’immobile è in costruzione in quanto già dispone dei documenti relativi e conosce la situazione dell’immobile, questo permette di stringere i tempi e in alcuni casi anche di ridurre i costi.
Quali sono le imposte che si pagano quando si acquista un immobile?
Le imposte da pagare sono diverse a seconda che si acquisti da un privato o da un costruttore.
La base imponibile per il calcolo delle imposte sarà data dal valore catastale rivalutato.
Quando si ha diritto alle agevolazioni per la prima casa?
Le seguenti informazioni potrebbero non essere aggiornate, si consiglia di informarsi sul sito dell’Agenzia delle Entrate o sul sito della vostra banca per tutte le novità sulle agevolazioni prima casa!
Di seguito troverete le linee guida principali:
Per poter usufruire delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa:
- L’immobile deve avere destinazione residenziale non di lusso.
- Non bisogna essere proprietari, neppure per quota, di altri immobili acquistati con le agevolazioni 1° casa.
- Non bisogna essere pieni proprietari di altra abitazione nel comune in cui si acquista l’immobile.
- L’immobile deve essere ubicato nel comune di residenza dell’acquirente o nel comune in cui questi svolge la propria attività lavorativa.
Nel caso in cui l’acquirente non sia residente nel comune dell’immobile può chiedere ugualmente le agevolazioni obbligandosi a trasferire la residenza nell’immobile entro 18 mesi dalla stipula dell’atto notarile.
Nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano residente all’estero (iscritto all’AIRE) l’immobile può essere acquistato come prima casa in un qualsiasi comune italiano.
L’acquirente perde i diritti per l’agevolazione prima casa quando le dichiarazioni previste dalla legge inserite in atto risultino non veritiere o quando rivenda l’immobile entro 5 anni dall’acquisto senza acquistare un’altra 1° casa entro un anno dalla vendita. La decadenza dell’agevolazione comporta il recupero dell’imposta nella misura ordinaria (al netto di quanto già corrisposto), più una sanzione pari al 30% di quanto non pagato.
In caso di vendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni 1° casa e riacquisto di un’altra prima casa si può usufruire di un di un credito d’imposta pari a quanto pagato per il primo acquisto.
Se acquisto un immobile in corso di costruzione o in fase di ristrutturazione, posso godere dei benifici prima casa?
Le agevolazioni prima casa spettano anche per fabbricati in corso di costruzione o allo stato rustico, nonché a quelli in fase di ristrutturazione.
A quanto ammontano i costi notarili?
L’onorario Notarile è calcolato a scaglioni in base al valore della compravendita ed è comunque stabilito dall’ordine notarile.
Sul sito www.notariato.it sono reperibili ulteriori informazioni.
Regolarità edilizia: Certificato RRE (Relazione di Regolarità Edilizia)
È una relazione a firma di tecnico abilitato (Architetto, Ingegnere Geometra,) che certifichi la regolarità edilizia dell’immobile oggetto di compravendita.
Deve essere prodotta a carico di parte venditrice e va allegata all’atto notarile.
Cos’è l’APE (Attestato di Prestazione Energetica)?
L’ A.P.E. (prima delle modifiche del decreto 63/2013 veniva chiamato A.C.E.) è il documento che descrive le caratteristiche energetiche di un edificio, di una abitazione o di un appartamento. E’ uno strumento di controllo che sintetizza con una scala da A4 a G (scala di 10 lettere) le prestazioni energetiche degli edifici ed è obbligatorio per la vendita o l’affitto di un immobile.
La validità di un APE è, nella maggior parte dei casi, 10 anni.
Per conservarne la validità bisogna garantire i controlli della caldaia previsti dalla legge.
Il sopralluogo nell’immobile è obbligatorio.
L’ Attestato di Prestazione Energetica (APE) non va confuso con l’Attestato di Qualificazione Energetica (AQE).
Ulteriori informazioni: https://www.certificato-energetico.it/certificazione-energetica.html
Perché affidare il mio immobile a Sinibaldi Immobiliare
Opero come consulente da oltre venti anni nel settore immobiliare, sono una professionista seria e qualificata che ti permette di acquistare e vendere in tutta tranquillità, con – professionalità – trasparenza – serietà – rispettando le esigenze e le problematiche di ogni singolo caso.
Garantisco la mia clientela dall’inizio del nostro rapporto lavorativo fino al rogito notarile e, successivamente, offrendo assistenza.
Vorrei affidarvi la vendita del mio immobile. Come fare?
Se sei interessato a vendere un tuo immobile, anche se necessita di manutenzione o lavori di consolidamento, contattami telefonicamente, via e-mail o tramite la pagina contatti del sito.
Concorderemo un appuntamento sul luogo, con l’occasione riceverai anche una mia valutazione commerciale e le condizioni per formalizzare la vendita.
Posso affidarmi ad altre Agenzie Immobiliari?
Certamente lo si può fare ma spesso e volentieri una soluzione del genere è controproducente.
Questa è una decisione che va presa immediatamente per evitare in futuro problemi legali, come i riconoscimenti di rimborso spese alle agenzie coinvolte.
Meglio evitare quindi di affidare l’incarico a più agenzie, oltre a correre il rischio di trovare più prezzi sullo stesso immobile (nota di mancanza di serietà nei confronti dei probabili acquirenti), c’è il rischio che lo stesso cliente veda la casa con più agenzie.
Infine, il clima di competizione e non di collaborazione che si potrebbe creare tra le diverse agenzie, potrebbe portare ad una vendita poco conveniente per il cliente. Il consiglio è quello di scegliere l’Agenzia Immobiliare che ti sembra più seria e provare a vendere in esclusiva con questa agenzia per un periodo di tempo adeguato. Scaduto l’incarico, in base a come l’agenzia ha lavorato, si potrà sempre scegliere se cambiarla.
In caso di mancata vendita devo pagare ugualmente il suo compenso?
Assolutamente no.
L’investimento di tutte risorse nella vendita del Vostro immobile è un onere che grava solo su di noi. In caso di mancata vendita nulla ci sarà dovuto.
Qual’è la differenza tra Proposta di Acquisto e Preliminare di Vendita?
La proposta unilaterale di acquisto, generalmente formulata come proposta irrevocabile, è un atto preparatorio, finalizzato a “vincolare” il promissario acquirente alla propria offerta. Fino a quando la proposta di acquisto non è accettata, la stessa si qualifica come mero “atto pre – negoziale”; come tale non è soggetta all’obbligo di registrazione.
Nell’ipotesi, invece, in cui la proposta di acquisto venga accettata dal promittente venditore, la stessa è qualificabile come vero e proprio contratto preliminare, assoggettato come tale a tutte le prescrizioni relative a quest’ultimo: forma scritta, contenuto, obblighi antiriciclaggio di mediatori e professionisti, eventuali obblighi fideiussori, registrazione obbligatoria, ecc…
Quando devo pagare il Vostro compenso?
Le competenze spettanti al Centro Servizi, vanno pagate alla conclusione dell’affare al momento del Preliminare o in assenza di questo al rogito notarile di trasferimento.
Chi deve pagare il Vostro compenso?
Secondo l’art. 1754 del Codice Civile, mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esseda rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza. L’articolo 1755 indica che il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti (2950), se l’affare è concluso per effetto del suo intervento.
La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.
La provvigione deve pagarla chi vende o chi acquista?
Come enunciato nell’art. 1754 C.C., il Mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza. L’articolo 1755 indica che il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti (2950), se l’affare è concluso per effetto del suo intervento.